一生に一度の家の購入。購入すべきか、賃貸にするのか。いざ買うと悩んでしまうものです。
最初は、余計な借金を背負いたくないから、「私は賃貸派！」、「私は購入派！」など周りの
人の情報に左右されてしまいます。
悩んでいる中でも、家族との会話の中で「一度、モデルルームを見にいこうよ。」となり、
いざ、モデルルームに足を運ぶと、不動産屋さんに自分の悩みを打ち明け、逆に購入や賃貸の相談をして
しまうものです。
不動産屋さんからして見ますと購入して頂きたいので、家を購入する事でのライフスタイルの
楽しみを説明してくれます。その説明が夢のあるマイホームにつながり、ちょっと家族のために
家を買おうかなと検討したりもします。
今悩むなら、5年後も１０年後も悩む住宅購入
どうしても超、超高額商品だから、悩みます。特に不動産は、立地と周辺環境が同じものが存在しないからです。数か月経って、「あの時、買っておけばよかった」なって思うものです。私も当初は、本などの影響を受けて賃貸派でした。
住宅ローンと言えども、何十年も拘束される借金です。賃貸の時は、毎月家賃と言う形で支払うため心理的ハードルが低く、購入と比較して断然、賃貸を利用しやすいです。でも、ファミリー層が借りる賃貸物件と大差無い住宅ローンの月々の返済。
皆さんが購入検討するタイミングはいつ頃でしょうか。子供が小学生になる前？、旦那さんが転職する時？、転居を伴う転勤でしょうか。
購入することで実感できる賃貸マンションの違い
結局、賃貸から住宅ローンを組んで、現在マンション住まいになったわけですが、明らかに「箱」の作り方が賃貸と比較すると異なります。びっくりしたのは、①壁が薄くない、②床がしっかりしていている、③家族に喜ばれる、この3点が大きく違うかなと思います。
①壁が薄くない
賃貸では、どうしてもとなりの人の家の音や、壁ドンとなった時にかなりの音が聞こえてきます。まして、時間が夜中だと、「なぜ、こんな時間に騒がしいの？」って思う方もいらっしゃるかもしれません。購入すると造りが違うので、音が軽減された建物の造りになっています。
②床がしっかりしている
壁が薄ければ、床の薄いと思います。上の階の人が、ドタバタしている音、夜中の掃除機の音、これって気になりませんか？分譲マンションになると、１００％音が無くなるわけではありませんが、やはり壁と同じくらい大きく音を遮断することができます。
③家族に喜ばれる
旦那さんは、四六時中、仕事で家にいません。ここ最近は、在宅勤務などの勤務形態も増えてきましたが、男性より断然おしゃれなのは、奥さんです。賃貸の空間より、購入した自分の家は、自分の空間です。そこに奥さんが工夫を施し、子供と遊べる空間。これを気兼ねなく作れるのは、購入しかありません。心が満たされるのではないでしょうか。
いざ買うとなると、意外とかかる住宅購入費・・・
３，５００円の家を買った場合、意外にコストがかかってきます。３，５００円の家は、３，５００円だけでは、購入できないんです・・・。＋αのコストがかかります。
新築戸建ての取得時にかかるコスト
- 売買価格: 3,500万円
- 仲介手数料: 売買価格の約3% + 6万円 + 消費税
- 登記費用: 所有権保存登記、抵当権設定登記など
- 住宅ローン関連費用: 事務手数料、保証料、印紙税
- 火災保険料: 必須の保険
- 地盤調査費用: 必要に応じて
- 外構費用: フェンスや庭の整備など
- 引越し費用: 新居への移動費用
マンションを中心にお伝えしていきます。
新築マンションの取得時にかかるコスト
- 売買価格: 3,500万円
- 仲介手数料: 売買価格の約3% + 6万円 + 消費税
・3,500万円 × 0.03 + 6万円 + 消費税（10%） = 105万円 + 6万円 + 11.1万円 = 122.1万円 - 登記費用: 所有権移転登記、抵当権設定登記など
・約20万円 - 住宅ローン関連費用: 事務手数料、保証料、印紙税
・約30万円 - 火災保険料: 必須の保険
・10年間で約10万円 - 管理費・修繕積立金の一時金: 前払いのケースがある
・約10万円（マンション規約により異なる） - 引越し費用: 新居への移動費用
・距離と物量により異なります。
合計金額：３，６７２万円～＋７の項目
結構かかりますよね・・・、諸費用だけで２００万円～、かかります。（合計金額ー売買価格３，５００万円）だから、賃貸でいいやとなってしまいます。住宅ローンになると頭金も要求されるし・・・・と。
でも、物件の価値は３，５００円からスタートです。
住宅ローンは、売買価格＝物件価格を基準に考えた方がいい
物の価値は、あまくでも物件価格からスタートになります。この場合は、３，５００万円です。購入時には、この金額以上にお支払いするのですが、この物件価格を超えた金額＝諸費用は全く分譲マンションの価値には該当しません。物の価値は、あくまでも物件価格からスタートです。
分譲マンションの場合は、居室と土地も含めた購入価格３，５００万円になります。土地の割り当ては、居室の面積に応じて割り当てられますので、たかが知れています。土地も買ったと言うより分譲マンションは自分の居住空間を３，５００万円で購入したと考えた方がいいと思います。
（ただし、固定資産税等は建物と土地に別々にかかってきます）
だから、物件価格相当まで頭金を用意した方がいいのです。将来子供が育ったら、別の所に引っ越しと考えなければ物の価値は気にする必要はありません。（時間と共に周辺環境が変わります。人の流れが変わります。）住宅ローンの残債＞物の価値が少なければ、転売した際にマイナスになってしまう可能性もあることも前提に考えられた方がいいと思います。
その価値基準は、個人に聞きなれない「減価償却」の考え方で物価値がわかります。
減価償却費で物価値判断を取り入れる
物の構造や用途によって異なります。マンションの場合、一般的には「鉄筋コンクリート造（RC造）」や「鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）」の構造が多いです。
「鉄筋コンクリート造（RC造）」や「鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）」の法定耐用年数は４７年
〈物の価値〉定額法４７年
転売する際の価値基準は、減価償却。これに周辺環境の将来性、他物件との価格のバランス、さらに売却した際の住宅ローンは支払ってプラスになるのかマイナスになるのかが肝です。自分で価格の算出根拠もある程度わかるようになるのが減価償却費です。
３，５００万を住宅ローン３５年返済で組むと？
住宅ローンは、２０年、３０年、３５年と金融機関の審査が通れば、長期間で組める金融商品です。例えば、３５年の固定金利のローンを組んだ場合、３，５００円÷３５年＝１００万/年の物件代金の支払い＋利息を支払いしていくイメージです。（固定金利の月々の利息と元金の仕組み上は、最初は金利が多く、後半になると元金の比率が大きくなります。）
〈固定金利２％、ボーナス加算なし、返済期間３５年の場合〉
※金融電卓で計算してみてください。
毎月の支払：116,000円/月
初年度）116,000円/月×12カ月＝1,392,000円/年
10年後）1,392,000円/年×10年＝13,920,000円/年
35年後）（13,920,000円/年×3倍）＋（1,392,000円/年×5年）＝48,720,000円
35年分利息）
48,720,000円ー35,000,000円＝13,730,000円 ※1年あたりの利息392,300円、1カ月あたり32,700円相当
ざっくり計算した場合の元金の残高です。
固定金利２％をベースにした元金の残高です。金利が安くなれば、「年終わりの残高」の減少額も変わってきます。その時に、減価償却費との比較してみてください。１０年目の物価値と借入金の残高は、ほぼ変わりませんよね。特殊要因がなければ、転売してもプラスにならないと言う事になります。
まして、不動産は流動性が非常に悪く、住んでいる場所によっては直ぐには売却できず長期化に及びます。買いたい人は、できるだけ安く買いたいですしね。特に住宅ローンを全てコミコミにしますと、物価値＜借入金になるため転売時マイナスになります。
住宅ローンの他に維持コストが毎月かかってきます！
管理費と修繕積立金を毎月お支払いしていく形になります。新築の時は低額の維持管理コストですが、年数を重ねると建物も老朽化していきますので徐々に高くなっていきます。共同住宅である以上、古くなったものは新しく買い替えたり、１０数年経過後の大規模修繕に向けて、共同で修繕積立金を支払い、住みやすいマンションづくりを行っていきます。これが集団生活です。
仮に管理費・修繕積立金２０，０００円/月であれば年間で２４万円です。これは、住宅ローンとは別途支払うことになります。と言うことは、１１６，０００円＋２０，０００円の計１３６，０００円が居住に伴うコストです。
さらに、固定資産税、都市計画税、火災保険（地震保険）、光熱費、水道代が加算されるますので、結構負担がかかると思われると思います。賃貸の場合は、修繕積立金、固定資産税、都市計画税がカットされるぐらいでしょう。
家を購入することは、結構お金がかかりますよね。なので、若いうち家を購入することも視野にいれると宜しい思います。それでは。